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不惧爆仓,FUNLIVE方隅何以逆势增长?
来源:sunnylight-sz.com  阅读量:812

在长期租赁公寓市场的寒冷环境中,富力地产副总裁郁芳麦伟基非常乐观。他说,“长期出租公寓将来会像旅馆一样。品牌可能不多,但一定有一百朵鲜花盛开,细分产品会越来越好。” “

这种乐观和确定性一方面来自他多年在空之间的运营和服务经验,另一方面来自钟君集团的全面支持

|摘要:强大的拓荒者从不惧怕风雨

当长期公寓经常售罄时,郁芳富恩活脱颖而出。郁芳娱乐直播不但没有放慢节奏,反而变得越来越坚定。

”未来,长期公寓将会像酒店一样,品牌可能不如酒店多,但也必须充满鲜花,细分产品会越来越好。 “谈到未来十年长期公寓的发展,富力广场角副总裁麦维基有一定的面子。

这一保证来自于他多年的公寓房地产丰富经验和对当前市场的准确把握。

Mai维基,出生于酒店公寓,在来到钟君之前,他曾担任惠生酒店管理集团中国区总经理5年多。他在服务领域和空积累了丰富的实践经验 当时,出生在一家投资银行的郁芳首席执行官兼副董事长陈建认为,“不同人群的结合是死者葬礼的正确平台”。这两个志同道合的人一见如故,麦伟基正式加入郁芳。

01

“兴”和“韵”

麦克维先生拥有高端酒店业主的优雅和自信。当被问及该行业的盈利能力时,他表示:“目前,大多数特许项目都不可能从项目收购、装修和运营方面赚钱。”

观察其他公寓玩家最近的一系列行为也可以支持麦基的判断。

10月初,青科公寓向美国证交会提交招股说明书,寻求在纳斯达克上市。除了行业的秘密自由和蛋壳计划上市之外,初创部门和中介部门的顶级公寓玩家蜂拥而至,成为一股热潮。

许多行业学者和专家评论说,一些陷入困境的长期租赁公寓已经开始寻求公共输血。

财务数据显示,截至2019年6月底,青科公寓总资产为20.3亿元,但总负债高达27亿元。 招股说明书公布的数据显示,从2017年到2019年6月底,仅在两年多的时间里,青科公寓就亏损了14亿元,仅今年上半年就亏损了2亿元。

"租赁项目的模式大到足以稀释运营成本;此外,平均租金率和租金增长预期过于乐观。 然而,目前市场还没有认识到这一点,租船越多,价格就越高。这就是为什么许多企业在打雷。

然而,与其他“勒紧裤带”和“为冬天储存谷物”的玩家不同,郁芳似乎是在“春天”

在钟君集团旗下,郁芳富力地产不同于其他房地产部门在商业领域的长期租赁公寓产品的“锦上添花”。用麦维基的话说,“欢乐生活”一直是钟君的“儿子”。" "

2018年,钟君定义了以房地产为主体、商业综合体和长期租赁公寓为两翼的核心业务发展模式,并提出了“乐趣+幸福生活”生态系统中各个业务板块的愿景

“钟君集团,像我们所有的领导人一样,为我们铺平了道路,并希望我们能继续前进 该集团的战略非常明确。与独立运营的其他开发商的城市部门不同,我们与集团的方向相同。 ”麦伟基这么说

“亲儿子”第一次治疗是适用的低成本自持财产

这也是长期公寓的最大优势。中信证券(证券交易所)估计,租赁成本约占长期公寓全部费用的70%,因此大大降低了公寓运营商空

在郁芳目前运营的项目中,轻型资产仅占20%

“我们可以得到别人得不到的低价资产,所以有一定的溢价空 ”麦克维奇总结道

除了自有物业成本低之外,凭借钟君集团房地产开发的优势,在项目建设的软硬配件的上角也有很高的议价能力,交易价格低于市场价格,从而为运营成本预留了大空并提高了服务质量

“基本上,我们已经投资了2000元左右的软硬配件,可以生产出6000-7000元的酒店式公寓的产品质量。 "

麦克维强调,在为长期公寓制作盈利模式时,自律非常重要。“如果你得到这个项目,并把所有运营成本都考虑在内,你将在第一年亏损,所以不要继续下去,因为它的成本永远在增加,但租金收入能否增加还不得而知,风险也太高。” “

至于轻资产租赁模式,郁芳CEO陈建曾经说过,在过去两年里,他对这类项目的利润点的预期不会太高,而是希望它能够通过运营服务推动品牌发展。

长期租赁公寓运营商的本质是资产管理。郁芳充分意识到这一点,正在探索通过金融化和信息化提高空运营能力的途径。

02

不仅仅是长期公寓

有些人说长期公寓是“主要房东”的生意,而且郁芳不仅仅是“主要房东”

2018年12月,郁芳与吉辉资本(以下简称“吉辉资本”)管理基金正式签署合作协议。双方共同建立了初始规模为8亿美元的长期租赁公寓投资平台(以下简称“投资平台”),用于核心城市长期租赁公寓项目的收购、开发和运营。

郁芳成为投资平台的经理,负责平台的整体投资、融资、管理和退役。当然,在这背后,钟君集团的大力支持是不可或缺的。

郁芳本人很喜欢“金融资本”。也许这与出生在一家投资银行的首席执行官陈建有关。

“钱不是一切,没有钱绝对不是 “这是长期租赁公寓和金融资本之间的真正关系

一些房地产人士指出,长期租赁公寓的未来取决于租金水平和房地产金融的发展水平。显然,租金很容易看到天花板。麦克维评论说,租金在过去两年里大幅上涨,而租户的租金仅略有上涨。从利润的角度来看,做租赁项目是非常困难的。 ”

因此,基于上述考虑,郁芳开始考虑资产轻战略模式中的“租金+分享”合作模式。

此类项目通常在地理位置上有利,租金相对昂贵。广场角采用资产轻型租赁策略模式,支付部分租金,分担部分项目运营,大大减轻了租金负担。

郁芳近年来的行动越来越倾向于资产管理平台,这并不完全等同于成本巨大的to C租户。郁芳的客户中有机构投资者和所有者,收入不仅仅是租金收入,包括基金管理费、开发管理费、运营管理费、超额收益分成等。

事实上,郁芳的发展思想不是他自己的,EQR在美国的发展给了他很大的启示。

基于“资产增值+租金”的资产轻战略模式,经历了快速扩张到集约经营的两个阶段

第一阶段是快速扩张的时期。1993年EQR上市时,它只有69处房产和22,000套公寓。到2000年,它已发展到1104处房产和23万套公寓。同期,租金收入和营业利润也保持大幅增长趋势,而营业利润率保持在较高水平。

第二个阶段是精简业务,关注核心领域。在资产方面,通过剥离低收益资产来关注核心市场。在资金方面,利用美国独特的房地产投资信托基金条件进行频繁的融资行为。

不难看出,郁芳近年来的行动越来越接近灰星和EQR。与吉辉资本的合作是一个很好的尝试。

03

不要限制自己

郁芳的主打产品定位中高端,但郁芳在新产品推广和与其他合作伙伴的合作模式方面非常包容

富力地产凭借钟君集团房地产开发的优势,定位为介于服务公寓和白领公寓之间的高端、集中式公寓品牌。

McVicky表示,郁芳目前已经总结了其针对不同城市地区的三条产品线定位。

定位豪华部门富力住宅(FUNLIVE RESIDENCE),选择一线城市的核心区域,为高净值城市居民提供更好的服务和高品质的住宅空。

Locate FUNLIVE公寓(Locate FUNLIVE),一个位于一线城市和其他重点城市的高端部门,提供与私人住房中没有的装修产品和管理服务质量相同的私人租赁住房。

将欢乐生活LITE公寓定位于中端部门,并将其定位于一线城市和二线、三线城市的非核心区域,打造精致的公寓产品,为苦苦挣扎的年轻人提供小而完整的独立隐私空房间

此外,郁芳在产业链的上下游渗透中探索了一种开放合作理念的更丰富的内容运营模式。

今年与深圳沃超社区的合作就是一个很好的例子。 从广场角落的角度来看,与窝巢社区的合作有利于华南区域市场的发展。

“在合作模式方面,我们没有设定任何限制。我们更加重视我们伙伴的质量及其与我们自己的互补性。 不仅仅是巢的浪潮,我们愿意与任何能够弥补我们产品的白色空并具有协同效应的项目合作。这种模式非常灵活,可以购买股票并创造新品牌。 ”麦伟基这么说

凭借资本实力、运营能力、合作伙伴和乐观的态度,这些可能是郁芳富力“逆势成长”的基础

(责任编辑:董云龙)

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